剛剛，管理1280億美元的普洛斯GCP宣布分拆
發(fā)布時間：2024-10-08 新聞來源：投中網(wǎng)
基金管理國際業(yè)務與Ares合并 ，保留GCP中國基金管理業(yè)務平臺獨立發(fā)展。
作者丨楊博宇
近日，基礎設施投資與管理機構普洛斯集團宣布了一條重要消息，旗下普洛斯資本GCP已完成拆分。拆分之后，非中國地區(qū)基金管理業(yè)務將與紐約證券交易所上市公司Ares合并，普洛斯資本GCP保留中國基金管理業(yè)務，沿用GCP原有品牌與團隊。
這兩年，全球資產管理市場開啟了一場“拆分潮”。例如紅杉資本、紀源資本等先后宣布，將按照市場區(qū)域，拆分成數(shù)個完全獨立的主體，并采用不同的品牌進行運營，理由也大致相同：市場格局已經(jīng)發(fā)生了重大變化，現(xiàn)有的結構不足以應對逐漸復雜的挑戰(zhàn)，需要更精細的“本土化運營”。
普洛斯資本GCP作為全球頂級的資產管理機構，其拆分邏輯則更加具體：
♦首先是順應大勢。如前所述，全球市場多極發(fā)展，資管機構分拆是大勢所趨，“依托本地團隊”來“挖掘獨有的機會”，進而保證“各區(qū)域現(xiàn)有業(yè)務的持續(xù)增長潛能”，是必然選擇；
♦其次是track record。梳理GCP的過往可知，這家資管機構雖然有很強的全球化屬性，但策略上，一直都主打“深耕市場”。換句話說，GCP在各個市場的團隊都打過大仗，出過成績，要分拆，也能獲取股東/LP層面足夠的信任；
♦第三是中國市場。中國不動產投資領域正在飛速發(fā)展，供應鏈、大數(shù)據(jù)、新能源基礎設施等領域都孕育著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ惨驡CP有更加具體、準確的組織結構和投資策略，反過來說，宣布中國業(yè)務與國際業(yè)務分開獨立運營，也顯示了GCP在中國重注加倉的信號。
此外，值得注意的是交易規(guī)模。雖然此次交易僅涉及1/3的GCP基金管理業(yè)務，但其交易價值也已經(jīng)超過50億美元。也就是說，GCP實現(xiàn)了海外資管業(yè)務價值的貨幣化——在投資市場上，我們經(jīng)常討論的一個問題是“翹楚的特權”，即頂級機構的表現(xiàn)是可以豁免于大勢的，而GCP通過這筆交易給股東創(chuàng)造高額回報，再次證實了這一點。
可以這樣理解普洛斯資本的拆分：一家國際資管機構，深耕中國市場多年，給LP創(chuàng)造過高額回報，看好中國物流不動產、數(shù)據(jù)中心、新能源基礎設施等領域的持續(xù)發(fā)展，主動給自己創(chuàng)造了輕裝上陣的機會，并憑借對中國市場的理解，在國際市場上占據(jù)了重要的戰(zhàn)略位置。
要認識普洛斯資本，先要回答誰是普洛斯。1991年，一家叫做 Security Capital Industrial Trust(SCI) 的公司在美國科羅拉多州首府丹佛成立，這就是普洛斯的前身。剛開始SCI僅關注本地市場，投資工業(yè)地產、購物中心、寫字樓等資產。后來隨著業(yè)務發(fā)展，逐步向物流地產和海外市場拓展。
2003年，普洛斯集團宣布入華，在上海設立辦事處，并把“物流地產”這一概念帶入中國。隨后數(shù)年間，普洛斯不斷在中國、日本等亞洲市場耕耘。迅速騰飛的亞太市場，也成為普洛斯集團新的“增長引擎”。
2008年底，由梅志明領導的管理團隊聯(lián)合新加坡政府產業(yè)投資有限公司(GIC)以13億美元的現(xiàn)金成功收購普洛斯在中國和日本資產，并更名為“Global Logistic Properties（GLP）”。收購完成后，放開手腳的管理團隊帶領普洛斯GLP，迅速開啟了大發(fā)展時代。
也就是說，普洛斯的基因可以定位為：全球市場，頂級股東，新加坡企業(yè)，華人團隊。而這套邏輯受到了廣泛認可，理由就是在資本市場上不斷引入重量級股東。
2010年10月，普洛斯展開全球招股，中資大鱷社?；稹⒅型都瘓F、阿里巴巴、周大福集團、南豐集團等聯(lián)合出手，現(xiàn)身基石投資者之列。
2014年2月，普洛斯又宣布獲得了中國人壽、中銀集團投資和厚樸基金等中國投資者財團最高達25億美元的投資，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。這筆交易完成后，普洛斯中國增發(fā)的新股占增資后總股本的34%。
2018 年1月，普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人梅志明聯(lián)合中國財團通過要約收購完成了普洛斯私有化， 公司從新加坡交易所退市，交易總規(guī)模為116億美元。
私有化之后的這些年，普洛斯又經(jīng)歷了新一輪的快速發(fā)展，五年時間其業(yè)務管理規(guī)模從私有化時的320億美元增長到1260億美元，從“物流地產之王”發(fā)展擴充到投資數(shù)據(jù)中心和新能源兩大賽道。
從業(yè)務端來看，目前中國市場對于普洛斯而言舉足輕重。到2023年初，其貢獻率已將超過了60%。截至目前，它在中國擁有超過450個物流倉儲及制造研發(fā)等產業(yè)基礎設施；大于1吉瓦(GW)的新能源開發(fā)規(guī)模；1400兆瓦(MW)的數(shù)據(jù)中心IT負載。
如果要論普洛斯GLP的發(fā)展歷史，那么毫無疑問，這是一家發(fā)端于美國，發(fā)展于亞太，崛起于中國的跨國基礎設施投資巨頭。它不僅擁有全球化的投資視野，更擁有植根于本土的產業(yè)基因。
而這次故事的“主角”——普洛斯資本GCP，前身是普洛斯集團在2011年成立的基金管理業(yè)務，最初的職能是負責不動產和股權投資。隨后歷經(jīng)多次組織變革，逐步發(fā)展為全球知名的另類資產投資機構。
目前，普洛斯資本GCP專注于供應鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領域的新型基礎設施及產業(yè)服務生態(tài)投資。
僅在中國，普洛斯資本就設立了22支不動產基金。去年，一共完成六支收益型基金募集，資產覆蓋27個城市。最新的普洛斯中國收益基金XII的募集完成于2024年1月，整體規(guī)模超過了百億人民幣——GCP的中國市場資產管理規(guī)模也在這只基金落地之后擴大到780億美元——這占到了此次拆分前GCP的資產管理總規(guī)模（包括不動產以及私募股權基金）1280億美元的6成以上。
不論是從母公司的股權結構看，還是從投資版圖看，普洛斯資本中國一直都具備獨立運營的基礎和能力，需要的只是契機。
投資方面，近幾年GCP最出彩的表現(xiàn)是2019年6月以187億美元（約合人民幣1317億元）的價格，將美國倉儲資產賣給了黑石（Blackstone），創(chuàng)造不動產領域內有史以來的最大交易紀錄。而這個創(chuàng)造紀錄的資產，正是2015年GCP從黑石手里以81億美元買下的IndCor倉儲項目和后續(xù)普洛斯數(shù)億元的美國物流資產包的投資收購。
資產運營四年后，以超一倍溢價賣回給曾經(jīng)的所有者——全球頂級的不動產資管機構黑石，并在當時創(chuàng)造了“全球史上最大私募不動產交易”。短短四年多時間，一買一賣，普洛斯為其股東和 LP 創(chuàng)造了高額回報。
普洛斯近年來創(chuàng)造的另一經(jīng)典案例是私有化利豐集團，該交易2020年3月完成，總作價約106億港幣（約14億美元），普洛斯占私有化后利豐集團超67%的股權。2021年12月，利豐集團宣布將旗下利豐物流業(yè)務分拆出售給馬士基，交易作價36億美元。分拆出售物流業(yè)務之后，利豐集團仍保留其核心供應鏈解決方案業(yè)務及在岸批發(fā)業(yè)務。可見，普洛斯此筆私有化并購交易也必然收益頗豐。
在市場不確定性仍然居高不下的情況下，LP們信賴“經(jīng)驗豐富、規(guī)模較大”的老牌資產管理人的趨勢已經(jīng)愈發(fā)明顯。據(jù)Pitchbook統(tǒng)計，2024年上半年，全球私募股權基金所募集到的資金，有超過一半被集中分配給了12只大型基金。時間軸和統(tǒng)計樣本再拉大，在整個2023年，經(jīng)驗豐富的投資機構（擁有四支或更多基金的機構）總共拿走了86%的私募股權募資總額。
GCP所瞄準的賽道，即以“物流不動產、數(shù)據(jù)中心、新能源基礎設施以及相關科技領域”的“另類資產”，也是需要格外高亮的背景信息。事實上，隨著人工智能等新興產業(yè)帶動了人們對“范式轉換”的關注，再加上這兩年全球IPO市場的整體淤積，“另類資產”已經(jīng)逐漸成為資本最活躍的流動方向。
大量分析師報告指出，從2014年到2023年，僅投資數(shù)字基礎設施或指定投資該行業(yè)的私募基金，就完成了規(guī)模為8000億美元的募資。例如博楓Brookfield在去年完成募資的基礎設施旗艦基金，就創(chuàng)紀錄地拿到了300億美元，其中有40%將投入到數(shù)據(jù)中心和通訊設施領域。今年9月份剛剛官宣成立的、由貝萊德與微軟共同組建的史上規(guī)模最大的AI領域基金GAIIP，實際上主要發(fā)力的方向也是以數(shù)據(jù)中心和電力工程為代表的人工智能基礎設施。
從更宏觀的視角出發(fā)，我們可以說普洛斯資本GCP的本次拆分是大環(huán)境下的必然行為，作為一家布局了全球市場的企業(yè)確實需要避免策略分散帶來的一系列風險，是一次“避險”色彩很濃的選擇。但相比于其他選擇拆分的機構，普洛斯資本GCP實際上更能適應這個時代。
推動普洛斯資本中國業(yè)務獨立運營的另一個因素，是市場環(huán)境的變化——中國正在成為全球增長最快的持有型不動產投資市場。
首先，以倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等為代表的持有型不動產項目，受市場供需關系自發(fā)調節(jié)，樓市政策和貨幣政策對其影響較小。這意味著根據(jù)供需關系的預測準確度往往較高，不用過度擔心意外的擾動因素。這一屬性頗受全球投資者的追捧，是多數(shù)投資者必備的資產配置類別。
而在中國市場，房地產開發(fā)已經(jīng)進入成熟階段，持有型不動產投資正處于成長期。CBRE世邦魏理仕的報告顯示，2019年，中國大宗不動產投資金額占GDP比重僅為0.2%，而歐美發(fā)達經(jīng)濟體的這一比例為1.6-2.3%。如果對標發(fā)達國家平均水平，持有型不動產投資將是我國未來房地產投資增長最快的領域。
另外，不動產私募基金是私募投資市場的重要組成板塊，其規(guī)模在全球私募資產管理規(guī)模中大約可以占到四分之一。但中國市場，不論是公募REITs還是不動產私募投資基金，對應的投資產品仍在起步階段。這就為普洛斯資本這樣的投資機構提供了廣闊舞臺。
作為全球最大的新能源市場和AI應用市場。中國在這兩個領域更孕育著巨大的投資機會。
目前“東數(shù)西算”上升為國家戰(zhàn)略，算力布局與AI商業(yè)化應用將驅動數(shù)據(jù)中心類資產長期向好。而對于算力“無限的需求”，又必將推動社會用電量長期增長。疊加上“雙碳”戰(zhàn)略牽引，風、光、儲全產業(yè)鏈的成本持續(xù)下降，新能源類資產已經(jīng)完全具備了市場化回報屬性。所以這兩大資產類別，正在成為專業(yè)投資機構的“香餑餑”。
這場不動產的投資盛宴，已經(jīng)吸引了各大產業(yè)巨頭和投資巨頭參與。近一年以來，除了普洛斯資本外，高麓資本、京東產發(fā)、菜鳥集團等都相繼參與設立了不動產投資基金。而不動產私募投資基金管理人也從首批的6家，擴展為10家。深創(chuàng)投、鼎暉投資、中金資本、高和資本等頭部機構紛紛入局。
相對而言，普洛斯入局早很多，并且在這條賽道布局已久。梅志明去年也曾再次強調：“我們對新經(jīng)濟產業(yè)的發(fā)展前景依然充滿信心。尤其是普洛斯專注的物流及產業(yè)基礎設施、數(shù)據(jù)中心和新能源賽道，全球性長期趨勢推動下，市場需求呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。”
作為一家新加坡企業(yè)，在全球大資管領域，普洛斯資本是多年來少有的堅持唱多、看多、做多中國市場的頂級機構。
事實上，這也是普洛斯資本GCP的獨特優(yōu)勢，在拆分之后，一方面得以在各個獨立市場輕裝上陣，用更加高效、有針對性的策略進行投資布局；此外在與Ares合并之后，中國市場也將成為它下一步重要的戰(zhàn)略定位，可以想象下一步，普洛斯資本GCP也將成為看多中國的國際資本的重要入口之一。
另外，早在2023年2月，普洛斯資本GCP宣布設立全球架構時，就有媒體報道，市場猜測普洛斯有計劃將旗下基金管理業(yè)務平臺普洛斯資本獨立上市。而在本次分拆之后，普洛斯集團除在海外持近50億美元資產之外，其余主要是中國資產和資管業(yè)務。所以這勢必會引出下一個階段性目標的問題：是否上市。
在目前中國政策的利好環(huán)境下，資本市場正在持續(xù)復蘇。尤其是港股市場，9月份，美的在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，募資超過300億港元，是三年來最大的港股上市案，并且在掛牌后股價一路走強。事實證明，只要是真正的優(yōu)質資產，港股有能力提供充足的流動性，來承載大型上市交易。而普洛斯的這一輪資產分拆，一方面是把集團結構調整到最優(yōu)，更重要的是掃除了關于上市的主要障礙，我們完全有理由期待，一家全球大資管領域的頂級機構，一個資本的戰(zhàn)略級入口，未來會成為中國資本市場的重要組成部分。
